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「澳洲百科」如何购买你的第一套房(本地居民篇)

对于新移民来说,拿到身份之后,头等大事就是购房置业。

上期我们说了海外人士身份如何在澳洲购置第一套房,今天我们来看一下澳洲本地居民——PR或者CITIZEN又将如何操作?

目前各州又推出了对首次买房者的特惠新政,利率也是超级低,同时也是鼓励新移民带动当地房产市场。

今天这篇澳洲百科文章,我们手把手告诉你,作为新移民(或本地居民),在澳洲买房的步骤。

PR 或公民首置业的福利政策

成为 PR 或公民后再在澳洲首置业,与以海外投资者的身份购置澳洲房产相 PK,最明显的两大优势是:

  • 不需要交 FIRB 申请费+ 7% 海外印花税;
  • 有首置业补贴(First Home Buyers Grant)与印花税减免(Stamp Duty Concessions)的优惠政策。

澳大利亚各州/领地对购房“新人”的补贴政策不尽相同,但通常都会对房屋的价值有所限制,简单总结来看:

  • 新州——同时提供首置业补贴与印花税减免;
    • 购买 60 万澳元以下的新房,或者是购买总价值 75 万澳元以下的地+盖房,可获得 1 万澳元的首置业补贴;
    • 购买 65 万澳元以下的新房免印花税,购买 65 万- 80 万澳元的新房可享受印花税优惠。
  • 维州——同时提供首置业补贴与印花税减免;
    • 在墨尔本大市范围内,购买或新建 75 万澳元以下的新房,可获得 1 万澳元的首置业补贴,墨市以外的维州地区,则可获得 2 万澳元的首置业补贴;
    • 购买 60 万澳元以下的房屋免印花税,购买 60.1 万- 75 万澳元的房屋可享受印花税优惠。
  • 昆州————同时提供首置业补贴与印花税减免;
    • 购买或新建 75 万澳元以下的新房,可获得 1.5 万澳元的首置业补贴;
    • 购买55 万澳元以下的房屋或 24 万澳元以下的土地免印花税,购买 55 万- 58 万澳元的房屋或 24 万- 45 万澳元的土地可享受印花税优惠。
  • 南澳——提供首置业补贴与公寓期房印花税减免;
    • 购买或新建 57.5 万澳元以下的新房,可获得 1.5 万澳元的首置业补贴;
    • 没有印花税全免政策,但购买符合条件的新建或翻新公寓房,可享受印花税减免,最高减免额= 50 万澳元的公寓房印花税。
  • 西澳——同时提供首置业补贴与印花税减免
    • 购买或新建新房,可获得1 万澳元的首置业补贴,房屋价值须在 75 万澳元及以下(南纬 26 度以南地区)或 100 万澳元及以下(南纬 26 度以北地区);
    • 购买价值在 43 万澳元以下的房屋或 30 万澳元以下的土地,可免印花税,购买 43 万- 53 万澳元的房屋或 30 万- 40 万澳元的土地可享受印花税优惠。
  • 塔州——同时提供首置业补贴与印花税减免
    • 购买或新建新房,购买期房,可获得 2 万澳元的首置业补贴,但 2020 年 7 月 1 月后会降为 1 万澳元的首置业补贴;
    • 购买价值在 40 万澳元及以下的二手房可获得 50%的印花税减免。
  • 北领地——同时提供首置业补贴与印花税减免
    • 购买或新建新房即可获得1.5 万澳元的首置业补贴,对房屋价值无限制;
    • 购买二手房、购买或新建新房,最高可获得 $18,601 澳元的印花税减免。
  • 首都领地——同时提供首置业补贴与印花税减免
    • 购买价值在 75 万澳元及以下的新房或翻新房,可获得 7500 澳元的首置业补贴;
    • 2019 年 7 月 1 日起,年满 18 岁以上,家庭总收入在标准线以下(如 2 大 1 小家庭<$163,330),过去 2 年内不曾购房,且在购房后用于自住至少 12 个月以上的申请者,可免印花税。

温馨提醒:各州政策每年会有变动,具体请参看各州的 Revenue 官网或咨询做贷款的银行机构。

第一阶段:选择房源

通常在澳洲,大家会选择在网上看房源和实体房屋中介两种方式。

网上常用的房源网站:

  • www.realestate.com.au/buy: 澳洲最大的老牌房屋信息交易平台,房源充足,信息全面,是大家普遍搜索房源的信息平台,可以下载APP。
  • www.domain.com.au: 和realestate.com房源95%重叠,独有的优势是可以按学区进行房源搜索:search by school, 满足了不少注重学区房的购房者。
  • 线下的实体房屋中介:
    澳洲有租房经历的朋友,经常会选择继续有良好体验的房仲进行购房的咨询,这时候,房屋中介会询问你的需求和预算,介绍给你一些他们手上的合适房源给你,能节省一些自己大海捞针的时间,提高效率,甚至连过户师都会成套打包给你。

综上,线上线下,双管齐下,是货比三家的好办法。

第二阶段:看房

澳洲大部分房子,会安排3~5次的公开看房时间,有意向的购房者只需要在限定的看房时间前去看房即可。

通常看房当日,中介会给你一份房子的宣传册(涵盖了大部分的房子信息),同时留下你的联系方式。有任何问题,都可以当场向中介询问。

第三阶段:具体的房屋购买流程

澳洲,通常房子的出售方式有以下两种:

私人售卖(Private Sale)

房屋的售价会标注在房源信息上,这可能是一个定价,也可能是一个价格区间。如果是一个价格区间的,购房者需要自己递交一个出价的申请给中介,房东会在众多申请里挑选合适的买家,通常房主会考虑出价金额,付款情况(全款或贷款是否准备妥当等因素)。

公开拍卖(Auction)

部分房屋的起价或者价格区间会标准在房源信息上,部分会标明联系中介(contact agent)问询价格。 下文会讲到如何准备为参加拍卖进行准备。

(一)私人售卖房屋交易流程

第一步:对房产出价,递交申请表

通常大家在确定购买一栋房屋之前,会去过几次开放日。接下来,你需要在中介规定的期限内把自己的购房申请表格提交,其中表格里就会注明要交付的订金金额和房款的缴付方式。

第二步:与卖家商议价格

如果你的出价未被接受,中介会问你是否加价,并尽量达成双方都能接受的价格及条款,促成交易,你们之间的沟通会包含以下内容:

  1. 口头出价,请注意只有书面出价才能当做合同,产生法律效力
  2. 有多个出价的买家,中介会与买家沟通,促成一个最高价给卖家
  3. 确定过户的时间,通常为签订合同后的30天或90天

第三步:签订购房合同

买家确认完合同条款后,买卖双方需要同时在购房合同上签字,合约才算生效。买卖双方达成价格上的共识之后,买家需要支付10%的定金,钱会转入信托账户中,直到过户当天,卖家才能取出。

大家比较关心的一点,就是订金,首付金额和缴付房款的方式。

通常,订金是售价的10%,这笔订金支付给开发商的信托账户,申请保留该房产。这笔钱只有在冷静期48小时(cooling-off period)内反悔,合同作废,才可以拿回,过了48小时,无论买家方面出现什么原因,这笔订金都是无法退还的。

缴付房款的方式:1.全款 ; 2.贷款(预批贷款pre-approval; 取决于银行贷款情况而定subject to finance; 取决于买家的房屋出售情况subject to sale)

第四步:经历冷静期

冷静期(Cooling off)顾名思义,是给予买家‘冷静’地重新考虑其购房决定的缓冲期。同时也是给予‘冲动’买家能够在其规定允许,并在支付一定费用(如合同中房屋售价的0.2%-0.25%)的前提下,终止其购房的法律程序。

各州/领地对于冷静期的具体规定会有所不同。特别是维州,冷静期的起始时间是从买家签署完合同就开始计算,而并非等到卖家签署完(即通常称为合同日期)才开始计算。

第五步:房屋交割

买家可以在交割前的一天,去验房,同时检查房产状况是否于合同规定相符,如果发现严重问题,需立即通知自己的过户师采取相应措施。

交割当天,买家需将全款支付给房东,双方的过户师会交涉完成最后的交割手续。买房者即可拿到钥匙,搬入新居。

(二)拍卖房屋交易流程

购买拍卖的房屋流程会相对繁琐一点,需要提前做好诸多的工作,才能参加“一锤定音”的拍卖!

第一步:公开拍卖前的准备工作

参加房产拍卖前,卖家必须保证:

  1. 充分了解拍卖房产,含检查房屋产权,做专业的房产检测如白蚁检查、泳池检查(如适用)等;
  2. 对房产价格做了充分的市场调查;
  3. 准备好首付款,并且在银行做了贷款评估,能保证贷款批准,按时过户;
  4. 在拍卖会钱拿到合同副本,并了解其中的条款;
  5. 事先咨询律师的建议了解房产拍卖的条款,因为也许中标人会是你;
  6. 事先向中介了解需要付多少定金以及付款方式(个人支票,银行支票或存款债券通常都可以)。

第二步:参加公开拍卖会

在参加拍卖会之前要为自己设定好明确的预算额度,以防拍卖现场出现冲动的举措。

拍卖会当天,中介会在投标前再次开放房源,让大家进行最后半小时的看房和咨询。同时,有意向的投标人会拿到一份投标指南,包含了你所需要了解的信息,同时会要求登记个人信息及证件。

拍卖本着“价高者得的原则”,拍卖师会先给一个起拍价,投标者开始加价,通常会出现两种情况:

  • 出价未达到卖家底价

底价是卖家能够接受的最低价格,通常会提前和拍卖师定好,拍卖师可以在任何时间撤回房产,不卖了,也就是“流拍”。

  • 竞拍成功

一旦竞拍成功,则需要立即签署合同。

第三步:签署合同

拍卖结束后,只有买卖双方签了合同才具有法律效力。一旦竞拍成功,你需要完成以下事项:

  • 必须立刻与卖家签合同,合同条款要跟拍卖会之前看到的合同是一样的;
  • 买家先在合同上签字,正式决定购买,卖家再签字;
  • 必须按合同中的规定支付定金。

当买卖双方在拍卖会上签订合同后,买家需要当场支付定金,通常为购买价的10%。定金会由卖家代理,过户师或者律师,存在信托账户中,直到房产过户后卖家才能取出。

一旦合同签订,定金支付完毕,双方就需要承担法律效力了,但是需要到房产过户后,交易才正式结束,如果买家反悔,没有按时过户,需要承担严重的经济后果,包括:

  • 中标的钱,无论你有没有;
  • 卖家重新拍卖房屋的成本;
  • 下一次拍卖的中标价格低于你出价的差额。

特别提醒:公开拍卖与私人售卖的最大不同就是,公开拍卖时,购买房产是没有冷静期的!!!所以千万别一时好奇,头脑发热,在没有做好充分准备的情况下就出手!

第四步:房屋交割

在房屋建造完成后,开发商会邀请楼花买家或代表前去验房,买家需要在这次验房中确定房屋建造是否符合合同规定的建造要求,保障自己的权益。

房产交割当日,购房者需将全款支付给房东,购房者的过户师会持合同与房东的过户师交涉完成最后的交割手续,购房者随后可拿到钥匙入住新屋。

如果买家有贷款的话,买家在拿到新房钥匙的当天开始还贷。


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