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每日房地产简报 | 悉尼高房价的“副作用”开始了!首置业者开始拖后腿了

悉尼住房可负担性恶化,中位房价为年收入的11倍

目前,悉尼和墨尔本的住宅中位价仅低于香港和温哥华这两座全球房价最贵的城市。美国市场研究公司Demographia最新公布的《全球住房负担能力调查》报告中,澳大利亚洲的五大城市的住房均被列为严重负担不起(severely unaffordable),相比之下,新西兰和中国各有一座城市,加拿大有两座城市的住宅被评为“严重负担不起”。Demographia衡量住房可负担性的指标是以一个城市的房价中位数除以中位家庭年收入来计算,数值愈大负担能力愈差。悉尼的房价中位数对家庭收入中位数的比率是11倍,成为澳大利亚住房最不具有可负担性的城市,其次为墨尔本,为9.5倍。除五大首府城市外,还有其他一些中小城市和乡镇中心城市的住房被列为严重负担不起。新的年度调查报告把澳洲大城市房价过高和住房负担能力下跌,归咎于联邦和州政府的城市规划,它限制了可用于开发住宅新区的土地数量,而这些新宅地,基本上都划在城市边缘的郊区。经合组织(OECD)近期曾警告,澳洲的住宅市场是这个国家“经济脆弱的根源”,因为过去20年澳洲房价翻倍,是导致家庭债务急剧上升的主要原因。


住房买家信心回归,12月季度房贷增长19%

澳大利亚最大的经纪人网络组织表示,由于利率下降、信贷条件放宽,住房买家信心得到重建,去年第4季度,新州房贷增长了25%,维州则增长了19%。澳大利亚金融集团(AFG)旗下大约有3000家经纪商。根据其最新的报告,去年第4季度,全澳房贷整体增长19%,达到154亿澳元。昆州和南澳房贷增长了17%,西澳则增长了约2%。AFG首席执行官戴维·贝利(David Bailey)指出,很明显,买家已被吸引回市场,而且数据表明,小规模银行和四大银行之间的差距日趋缩小。经纪人指出,很多受欢迎的小规模贷方(例如花旗银行和麦格理银行)已经减少了管理流程,并降低了贷款审批的时间。去年第4季度,房贷平均规模约为539,000澳元,高于上年同期的508,000澳元。


澳大利亚去年3季度有1/5的公寓亏损转售

高层公寓买家最担心的事情还是发生了。最新数据显示,截至2019年9月季度,澳大利亚1/5的公寓亏损转售。由房产研究机构CoreLogic发布的报告指出,在悉尼、墨尔本和霍巴特,亏损转售的卖家数量有所减少,但是在珀斯、布里斯班、阿德莱德和堪培拉,公寓卖家经历的痛苦却加深了。CoreLogic住宅研究主管Eliza Owen说,供过于求以及对建筑质量的担忧严重影响了公寓的转售价值。她说:“过去几年来,许多首府城市的公寓供应量激增(尤其是在布里斯班和澳首府领地),这增加了公寓市场的下行压力。”数据显示,截至2019年9月季度,珀斯亏损转售公寓比例上升了5.1%,达到52%,阿德莱德上升了7.6%,达到了23.6%,堪培拉上升了1.1%,达到了21.1%。相比之下,悉尼亏损转售公寓比例下降了1.7%,至12.5%,而墨尔本下降了2.3%,至15%。究其原因,这两个城市人口增长强劲,继而推动住房需求保持强劲。


联实集团(Lendlease)出售8.5亿购物中心资产

澳大利亚多元化地产集团,联实集团(Lendlease)宣布出售8.5亿澳元的购物中心资产,以满足非上市基金20亿澳元的赎回要求。据悉,由Lendlease管理的澳大利亚优质房地产基金(APPF)本周已经任命代理商负责出售其位于布里斯班Westfield Carindale购物中心50%股权。该购物中心另外的50%股份由Scentre集团旗下的信托基金Carindale Property Trust所有。Westfield Carindale的销售额位居布里斯班所有购物中心中第二名,年零售额为8.963亿澳元。Westfield Carindale目前的账面价值为17亿澳元,外加上11月份阿德莱德Westfield Marion购物中心股权出售收回的6.7亿澳元,联实集团可以向投资者偿还大约15.2亿澳元,以缓解赎回危机。据了解,在APPF的60多家机构投资者中,大多数要求是减少风险敞口,而不是完全退出该基金。APPF有两年的时间可满足赎回要求,今年年底到期。


悉尼多位市长计划从开发商处拯救百年纪念公园

由于担心百年纪念公园(Centennial Park)景观和遗产价值受到威胁,悉尼多个地方辖区市长呼吁制定新的规划沿着,以保护百年纪念公园不受私人开发的影响。去年,独立计划委员会(Independent Planning Commission,IPC)决定批准一项开发提案,即在公寓对面的牛津街(Oxford Street)新建两座11层、36米高的建筑物,其中包括94套公寓和零售空间。在IPC做出决策之后,新州规划、工业和环境部(DPIE)也批准了牛津街规划规则的变更。DPIE发言人说:“这一决定已经考虑了对公园的潜在影响。”Waverley市长宝拉·马塞洛斯(Paula Masselos)表示,“迫切需要”更强有力的规划规则,以保护公园的遗产价值和便利设施,并阻止土地所有者寻求改变建筑物层高限制。Masselos说道:“此举开创了在公园附近增加层高的先例,可能会鼓励其他土地所有者建造更多的塔楼。”百年纪念公园公园已被列入国家遗产名录,位于Randwick辖区边缘,并与其他三个行政辖区(Waverley,Woollahra和悉尼市)相邻。Masselos表示将于下个月和邻近市长会面,讨论公园周边开发的新规划规则。


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