澳洲买地与自建房流程全解析与避“坑”要则

游外管理员

Posted on April 13, 2021 - 0 Comments

在澳洲买地建房，需要走哪些流程？购买现房（或二手房）与买地建房，哪样性价比更高？先买地后建房，还是购买房屋土地打包套餐？看样板房要留神哪些事项？如何规避建房过程中的“坑”？学会这些，筑造心仪之家不再是梦！

在澳洲拥有一块完全属于自己的土地，盖上一栋与家人共享天伦之乐的别墅，有个能让娃与宠物尽情玩耍，退休爸妈养花弄草的大院子，是许多新移民踏上澳洲后，想要实现的梦想之一。今儿，小编就用自己的切身经历，来聊一聊在澳洲买地建房的详细流程与必须要规避的“坑”，给大家一点参考。

买地建房 VS 购买现房（或二手房）

与购买现房（或二手房）相比，买地建房有着不少优势。

最让小编看中的是，房屋的设计与装修可以个人定制，能赶得上潮流趋势，符合实际家庭需求。好比，澳洲大部分旧宅子，2.4 米的顶高与进门即主卧的设计，就很让小编无法接受，看了一圈，最终还是放弃了，决定自己盖。

买地建房，在获得额外首置业者补贴，节省印花税，高额折旧减税等方面，也是极有力的。澳洲各州/领地政府对于新建房的补贴力度，会相对较大（具体可参看前文《澳洲购房“黄金期”来袭？置业补贴与减免政策大全》）。且因为印花税是以买卖合同生效当日的房屋（和/或土地）价格为基础征收的，新建房仅需要支付土地价格的印花税，自然比购买二手房要省下一笔建筑房屋印花税，几项凑凑，省个两三万不在话下。此外，买地建房的周期相对要长些，可分期交付房款，为筹措资金留下了更大的余地，减少了短期资金的压力。且若新房之后用于投资，房屋与内部固定配套设施的折旧也会更高，能够获得的“减税”程度就相应高些。

同等的预算，买地盖房往往可获得更大面积的土地与房屋，更有可能获得“山水田园”的生活。

当然，买地建房的缺点也很明显：劳心劳力，入住等待期长是一方面；小区配置或不成熟，前期升值空间可能不高，没法选到很好的学区，也是华人特别需要衡量的因素。

先买地后建房 VS 房屋土地打包套餐

买地建房大体有两种模式：直接购买开发商的“房屋土地打包套餐（House & Land Package）” 或者，先买土地再找建筑商盖房。

选择前者的好处，是制式房屋设计一目了然，有样板房可以参考；户型等已获批文，土地一交割就能动工，相对更节省时间，也可以规避掉土地检测带来额外“开支”的一些风险；当然，对房屋设计稿的修改余地会相对要小一些。

选择后者的好处，是看好的地段可以先下手为强，首付资金的筹措时间更长，能有带个性的房屋设计图；此外，若购买的土地尚没有被开发和在地区议会登记的 (Untitled Lots)，需要支付的土地印花税会相对更少些。

小编当时选的后者，先填写买地意向书，交付了 4000 澳元的小定（可退），确认购买后再签土地购买合同，付10% 定金，然后坐等土地开发完毕交割时，再交付剩余的地价款项（若有同银行贷款，则土地部分的按揭从此刻开始支付）。土地的开发期通常为 6 -18个月，在此期间，就可以同步看样板房，找建筑商拿房屋设计，签建房合同了。

当然，风险同样存在，其中最大的一点，就是建筑商在初步合同报价时，拿不到完整的土壤检测与土地轮廓分析报告(Soil and Contour Tests)，会根据此前在临近地区盖房的样例预估一个价格范围，可能会导致后期场地与地基费用飙升，而飙升的费用部分，有可能无法被已获批的银行贷款覆盖，需要自个儿填补资金上的窟窿。

选择土地与建筑商

选择土地，需要综合考量的因素大体有以下几个方面：

土地开发商的资质口碑，此前开发的小区，相关配套设施的完善程度是否符合售地时的宣传；
土地所在小区（或城镇），相关交通、购物、学区、医疗等配套设施完善程度；
土地所隶属的功能分区，如 Mixed Use Zone，Residential Growth Zone，对房产开发密度与景观绿化等的影响；
土地的位置朝向、大小、土壤与土地轮廓检测（需要依赖专业的报告）、所属自然环境、火险等级指数等。

举个例子，根据土壤与土地轮廓检测报告，建筑商对H2级（高度地面移动）以上的土壤的房屋地基收取的建造费用，会达到M 级（中度地面移动）土壤的一倍以上；而一些看似平整的土地，依旧会有坡度，一旦涉及到护墙，造价蹭蹭往上涨。

选择建筑商同理，不要光贪图报价便宜，样板房也不能全当真，一定要找合资质，有品质保障的建筑商：

可以请你认为靠谱且有过建房经验的朋友推荐建筑商；
在政府官网查看建筑商在该州/领地的建筑许可资格，且确认他们持有建筑保险（如下图）；
查看建筑商的网上评价，例如利用 www.productreview.com.au 网站。
相同的设计，至少要货比三家。

南澳政府官网查找符合资格的建筑商，图@ www.sa.gov.au

买地建房完整流程

买地建房的完整流程，大家可以参考下图：

若有向银行贷款，则每个阶段的对应费用款项会由银行直接拨给建筑商，而买家则开始支付相应款项的利息，直至交房，买家开始支付土地+整栋房屋的贷款利息。

买地建房过程中如何避坑？

在签署土地购买与建房合同之前，一定要留神细节，秉承“听不懂的，看不明白的，一定要问清楚了才签署”的原则，别怕麻烦。这里有一些小经验，分享给大家。

隐藏的开支都有哪些？

建筑商正式开始为你设计和改良图纸，一般会收取 3000 澳元左右的费用（主要用来防止“白做工”），其中覆盖了1400 -2000 澳元的土壤与土地轮廓检测报告。
建地处理费 (Site costs) 在初步合同中，往往会给出一个标准估价，平均在1.8 万澳元上下，但因土质、坡度、地形不规则等因素，飙升到 7 万的也有！坡度落差每至 1 米，平均会产生 6000 到 9000 澳元不等的额外费用。
若你的新房隶属灌木丛林区或山火易发区，会需要符合灌木火险评分要求 (BAL) ，又或者，如新州会要求新房符合可持续环保标准 (BASIX)，都会带来额外开支，从 8000 到 1 万澳元不等。
标准建房合同中，一般是不含除卫浴/洗衣房以外地面铺 (Flooring)，车道 (Driveways) 与花园造景 (Landscaping)，这些费用加在一处，600 平米土地，3 房之家，大体上需要 3 万澳元以上。
样板房基本是标准房的豪华版，你看到的不等于标准合同里的房子，很多项目是需要额外加价升级的，在做设计与签合同前，一定得了解仔细了。
设计图的改动是有次数限制的，一旦合同签了，开始破土动工，再因为个人原因要求修改设计，会产生额外的费用，毕竟建筑商不会“白做工”。

想要控制住这些隐藏的额外开支，最重要的是做到两点：一是尽量签署“固定造价合同 (Fixed price contract)”，特别是建地处理费尽量选择 fixed site costs 而非 site costs allowances；二是一旦确定了设计图，就不要再做大改动。小编在盖房时，采取的一个方法是，先按照想要的（例如照搬样板房），让建筑商给出一个相对更全面的价格，然后再根据预算，减去可要可不要与后期自行安装更便宜的部分（例如粉刷装饰墙，地板/地毯，车道，花园等），来敲定最终的建筑合同。

此外，自己盖房，一定不要做甩手掌柜，每个阶段都要去施工地转一转，一旦发现哪里不对，即时联络建筑商进行改善。交房前的检查日与保修期也要好好利用。如果发现房屋结构，或者有任何不符合合同标准的地方，在确认验收前，务必要建筑商改正。3 个月的质保期，同样要留神房屋出现的任何状况，及时反馈给建筑商。

最后，祝大家都能够拥有一个完美的梦想之家！